Direktbuchungen für Ferienwohnungen an der Ostsee

Im Januar fragen die ersten Frühbucher für den Sommer an der Ostsee an — und dann entscheidet sich, wer die Provision kassiert: das Buchungsportal oder Sie. Jede Nacht über Airbnb oder Booking.com kostet Sie eine Gebühr. Im Airbnb-Gastgebermodell zahlen die meisten Gastgeber aktuell 15,5 Prozent, bei FeWo-direkt sind es für Vermieter ohne Vorsteuerabzug real knapp 9 Prozent je Buchung. Bei 980 Euro Wochenmiete sind das rund 88 bis über 150 Euro, die nicht bei Ihnen bleiben. Eine Direktbuchung über Ihre eigene Website kostet diese Provision nicht. Dieser Text zeigt Ihnen den Weg zu mehr Direktbuchungen — über die eigene Website, über Google und über regionale Nischenportale.

Warum Direktbuchungen für Ferienvermieter an der Ostsee zählen

Die Ostseeküste Mecklenburg-Vorpommerns ist einer der größten Ferienhausmärkte Deutschlands. Im Jahr 2024 hatte das Land 32,9 Millionen Übernachtungen — der zweithöchste Wert seit der Wiedervereinigung, nur knapp unter dem Rekordjahr 2019. Die Marktstudie des Deutschen Ferienhausverbands zeigt rund 99.000 Ferienunterkünfte allein in diesem Bundesland. Das Segment wächst weiter: Von Januar bis Juli 2025 stiegen die Übernachtungen in Ferienwohnungen und Ferienhäusern in Mecklenburg-Vorpommern um 4,6 Prozent — stärker als bei Hotels.

Die Nachfrage ist da. Die Frage ist nur, ob die Provision das Portal kassiert oder Sie. Wer ausschließlich über die großen Buchungsportale vermietet, gibt bei jeder Buchung einen zweistelligen Prozentsatz ab und hat keinen Einfluss darauf, wie weit oben das Portal die Wohnung anzeigt. Wer daneben einen eigenen Kanal aufbaut, behält den vollen Betrag und ein Stück Kontrolle.

Was eine Portalbuchung Sie wirklich kostet

Bevor es um Direktbuchungen geht, lohnt der nüchterne Blick auf die Gebühren. Die Portale rechnen unterschiedlich ab.

1. Airbnb. Airbnb stellt auf ein einheitliches Gastgeber-Modell um. Die meisten Gastgeber zahlen dabei 15,5 Prozent Servicegebühr, der Gast keine eigene Gebühr mehr. Das alte, auslaufende Modell kostete den Gastgeber nur rund 3 Prozent — der Sprung ist also erheblich.
2. FeWo-direkt (HomeToGo). FeWo-direkt nimmt im provisionsbasierten Inserat 5 Prozent Provision und 3 Prozent Transaktionsgebühr. Auf die 5 Prozent kommt noch die Mehrwertsteuer — für einen Privatvermieter ohne Vorsteuerabzug sind das real knapp 9 Prozent je Buchung, nicht glatt 8.
3. Booking.com. Booking nennt offiziell keinen festen Satz; er hängt von Standort und Objekt ab. Vermieter berichten in der Praxis von rund 12 bis 15 Prozent, je nach Konditionen zzgl. MwSt., in Großstädten eher mehr.
4. Holidu und andere. Hier beginnt die Plattformprovision laut Anbieter-Angaben bei rund 16 Prozent. Dazu kommen Verwaltungs- und Servicegebühren. In Summe zahlen Sie je nach Modell bis zu 25 Prozent.

Unterm Strich kostet eine Portalbuchung den Vermieter real grob 9 bis über 15 Prozent vom Umsatz. Genau dieses Geld sparen Sie bei jeder Direktbuchung. Ein Rechenbeispiel: Sie vermieten zehn Wochen zu je 980 Euro direkt und rechnen mit angenommenen 12 Prozent Portalgebühr. Dann behalten Sie rund 1.176 Euro mehr — pro Saison, pro Wohnung.

Die richtige Reihenfolge: Portale nutzen, Gäste auf den eigenen Kanal holen

Direktbuchungen bedeuten nicht das sofortige Ende für die Portale. Die großen Buchungsportale bringen eine Reichweite, die eine einzelne Ferienwohnung allein nie erreicht. Über die vier in der EU-Statistik erfassten Plattformen Airbnb, Booking.com, Tripadvisor und Expedia wurden 2024 rund 60,4 Millionen Übernachtungen in deutschen Ferienunterkünften gezählt — 22,6 Prozent mehr als im Vorjahr.

Halten Sie deshalb eine Reihenfolge ein: Die Portale füllen die Lücken im Kalender und bringen neue Gäste, die Sie anschließend auf Ihren eigenen Kanal holen. Beachten Sie dabei eine wichtige Regel. Airbnb und Booking.com untersagen laut ihren Geschäftsbedingungen, über sie vermittelte Gäste während einer laufenden Buchung abzuwerben. Sprechen Sie den Gast deshalb nicht im Portal-Chat an, sondern erst vor Ort und nach dem Aufenthalt — über eine Mappe in der Wohnung, eine Karte bei der Abreise oder eine E-Mail mit Einwilligung. Beim nächsten Mal bucht der Gast direkt bei Ihnen.

Ihre eigene Website als provisionsfreier Kanal

Die eigene Website mit Buchungsfunktion gehört wirklich Ihnen. Kein Portal verdient dort mit, und keine Sortier-Logik des Portals steht zwischen Ihnen und dem Gast.

Wichtig ist der Unterschied zwischen einem reinen Anfrageformular und einer echten Buchungsstrecke. Aus Gästesicht heißt das: Der Gast sieht im Belegungskalender die freien Termine, wählt seine Woche, gibt seine Daten ein und bekommt sofort eine Bestätigung — wie bei einem Portal, nur auf Ihrer Seite. Das lohnt sich, denn 82 Prozent des Ferienhaus-Angebots in Deutschland sind nach der Marktstudie des Deutschen Ferienhausverbands heute direkt online buchbar. Ein einfaches Kontaktformular reicht nicht mehr — Sie fallen damit hinter online buchbare Mitbewerber zurück.

Bestimmte Elemente gehören auf jede Buchungs-Website: echte, aktuelle Fotos der Wohnung und der Lage statt geschönter Archivbilder, ein gepflegter Belegungskalender, klare Preise inklusive Endreinigung und Kurabgabe, der Mindestaufenthalt und Wechseltag (in der Hauptsaison meist Samstag bis Samstag, sieben Nächte), die Anfahrt und ein Hinweis auf die Gästekarte. Die Website muss nicht aufwendig sein. Einen einfachen Auftritt bekommen viele mit einem Baukasten oder WordPress selbst hin; für eine saubere Buchungsstrecke mit Kalender und Bezahlung lohnt sich oft ein Dienstleister. Ein Beispiel aus der Region zeigt, dass das auch ohne großen Apparat geht: Die Ferienwohnung Benitz zwischen Warnow und Ostsee, nahe Rostock, nimmt ihre Buchungen über einen Belegungskalender direkt auf der eigenen WordPress-Seite entgegen — provisionsfrei, ohne Umweg über ein Portal. Wie so ein Auftritt aussieht, sehen Sie auch unter Webdesign.

Bei Google gefunden werden — und der verbreitete Irrtum mit dem Profil

Viele Gäste suchen ihre Unterkunft direkt bei Google — etwa „Ferienwohnung Kühlungsborn" oder „Ferienhaus Rügen mit Hund". Google selbst nennt drei Wege, über die Gäste Unterkünfte finden: die normale Suche, das Erkunden in Google Maps und den Unterkunfts-Filter in Google Reisen.

Hier ein häufiges Missverständnis: Für eine einzelne Ferienwohnung können Sie kein Google-Unternehmensprofil anlegen, wie es das Restaurant um die Ecke hat. Google schließt Miet- und Ferienobjekte ausdrücklich aus. Der von Google vorgesehene Weg sind die „Ferienunterkünfte auf Google" mit kostenlosen Buchungslinks, die den Nutzer direkt auf Ihre Website zur Buchung weiterleiten.

Für Vermieter mit ein oder zwei Wohnungen ist das ein Schritt für später, denn es setzt ein angebundenes Buchungssystem voraus. Der erste und wichtigste Hebel ist einfacher: dass Ihre eigene Website überhaupt für „Ferienwohnung plus Ort" gefunden wird. Das ist nichts anderes als Sichtbarkeit bei Google für Ihre Region. Mehr dazu unter Local SEO.

Nischenportale: Festpreis statt Provision

Zwischen den großen Portalen und der eigenen Website gibt es einen dritten Weg, der für die Ostsee besonders interessant ist: regionale Nischenportale. Sie arbeiten meist auf Festpreis statt auf Provision. Sie zahlen einen festen Jahresbetrag fürs Inserat, der Gast bucht direkt bei Ihnen (das Portal leitet ihn auf Ihre Website oder zu Ihrem Kontakt weiter), und am Umsatz beteiligt sich niemand.

Drei Beispiele mit ihren tatsächlichen Preisen:

• Ferien am Wasser (regionales Ostsee-Portal, ferienamwasser.reisen): 59,95 Euro für zwölf Monate, ohne Umsatzbeteiligung.
• Treffpunkt-Ostsee.de: Jahres-Eintrag je Wohnung, maximal 99 Euro pro Jahr, keine Vermittlungsgebühren.
• Traum-Ferienwohnungen.de: ein fester Jahrespreis im ersten Jahr (rund 300 bis 400 Euro), ab dem zweiten Jahr nach Anfragevolumen gestaffelt (rund 186 bis 489 Euro netto) — durchgehend ohne Buchungsprovision.

Die Rechnung ist einfach: Die rund 60 Euro für ein Inserat bei Ferien am Wasser entsprechen ungefähr der Provision, die ein großes Portal bei einer einzigen Buchung von rund 500 Euro einbehalten würde. Jede weitere Direktbuchung über das Nischenportal bleibt komplett provisionsfrei. Je höher Ihr Jahresumsatz über das Portal, desto deutlicher schlägt das Festpreis-Modell die prozentuale Provision der großen Buchungsportale.

Stammgäste und Newsletter: der Kanal, der Ihnen gehört

Die günstigste Buchung ist die, für die Sie nichts mehr ausgeben müssen. Ein Stammgast, der jedes Jahr dieselbe Woche im Frühsommer bucht, kostet keine Provision, keine Anzeige und kaum Aufwand — und hebt nebenbei Ihre Auslastung in der Nebensaison. Pflegen Sie diesen Kanal aktiv: Erstellen Sie eine E-Mail-Liste oder einen kleinen Newsletter mit den Gästen der letzten Saisons und schreiben Sie im Herbst eine kurze Mail mit einem Angebot für die Vorsaison. Die Einwilligung dafür holen Sie sich am einfachsten mit einem Häkchen auf dem Gäste-Formular bei der Abreise. So ein Verteiler funktioniert unabhängig von jedem Portal — niemand schaltet sich zwischen Sie und Ihren Stammgast.

Auch Social-Media-Kanäle wie Instagram oder Facebook können helfen, sind aber Mittel zum Zweck: Sie dienen dazu, Interessenten und frühere Gäste auf Ihre eigene Website zu holen, wo gebucht wird — nicht dazu, in der App selbst zu vermitteln.

Was rechtlich auf die Buchungs-Website gehört

Sobald Sie online Buchungen entgegennehmen, gelten ein paar Pflichten. Das sind Standard-Pflichtangaben, die jede geschäftliche Website hat und die sich mit einem Generator oder über einen Dienstleister in überschaubarer Zeit erledigen lassen. Das ersetzt keine Rechtsberatung, aber die wichtigsten Punkte sind:

• Impressum nach § 5 Digitale-Dienste-Gesetz (das frühere Telemediengesetz wurde im Mai 2024 abgelöst — „Angaben gemäß § 5 TMG" gehören aktualisiert).
• Datenschutzerklärung nach Art. 13 DSGVO, weil Sie bei der Buchung personenbezogene Daten erheben.
• AGB sind nicht zwingend, in der Praxis aber kaum verzichtbar; sie müssen vor der verbindlichen Buchung akzeptiert werden.
• Kein Widerrufsrecht: Beherbergung mit festem Termin ist nach § 312g BGB vom Widerruf ausgenommen — eine Widerrufsbelehrung brauchen Sie hier nicht.
• Meldung und Kurabgabe: Seit Januar 2025 müssen deutsche Gäste keinen Meldeschein mehr ausfüllen, ausländische schon. Die kommunale Kurabgabe (je nach Gemeinde auch Gästebeitrag oder Tourismusabgabe) erheben Sie weiter pro Übernachtung und führen sie an die Kurverwaltung ab. Prüfen Sie die Satzung Ihrer Gemeinde.

Was NICHT funktioniert

Ein paar Wege kosten nur Zeit oder Geld, ohne mehr Direktbuchungen zu bringen:

• Auf ein Profil bei Google warten. Für die einzelne Ferienwohnung gibt es kein Unternehmensprofil — wer darauf wartet, wartet vergeblich.
• Reines Anfrageformular statt Buchungsstrecke. Die meisten Gäste wollen direkt sehen, was frei ist, und buchen — nicht mailen und auf Antwort warten.
• Portale komplett kündigen, bevor der eigene Kanal steht. Bauen Sie zuerst den eigenen Kanal auf und reduzieren Sie dann die Abhängigkeit, nicht umgekehrt.
• Postkarten-Texte. „Traumhafte Lage an der malerischen Ostseeküste" steht auf tausenden Inseraten und wird bei Google für nichts gefunden. Konkret schlägt schön: „150 Meter zum Strand in Kühlungsborn, Stellplatz, hundefreundlich".
• Erfundene Bewertungen. Sie fliegen auf und zerstören genau jenes Vertrauen, das Direktbuchungen erst möglich macht.

Womit Sie anfangen

Direktbuchungen entstehen nicht über Nacht, aber die Richtung ist klar: ein eigener Kanal, der Ihnen gehört, statt voller Abhängigkeit vom Portal. Der erste Schritt ist eine eigene Website mit echter Buchungsmöglichkeit. Der zweite ist, jeden Portal-Gast nach dem Aufenthalt einmal dorthin zu holen. Der dritte ist ein regionales Nischenportal, bei dem Sie Ihre Ferienwohnung gegen Festpreis statt Provision inserieren. Wer das über eine Saison konsequent durchzieht, verschiebt den Anteil der Direktbuchungen spürbar. Das sehen Sie am Jahresende auf Ihrem Konto — und nicht mehr in der Provisionsabrechnung des Portals.

Wenn Sie wissen wollen, wie Ihre Ferienwohnung an der Ostsee online aufgestellt ist und wo der größte Hebel für mehr Direktbuchungen liegt, schreiben Sie mir kurz über das Kontaktformular. Ich schaue mir Ihren Auftritt an und melde mich mit einer kurzen Einschätzung zurück — kostenlos und unverbindlich. Danach wissen Sie, ob sich der Aufwand für Sie lohnt.

Quellen

• Airbnb Help Center — Servicegebühren (Art. 1857)
• FeWo-direkt Hilfecenter — Wie wird meine Buchungsgebühr berechnet
• Booking.com for Partners — Understanding our commission
• Holidu Magazine — Provisionen der wichtigsten Portale für Ferienhäuser
• Tourismusstatistik MV — Gesamtjahr 2024
• Tourismusstatistik MV — Januar bis Juli 2025
• Deutscher Ferienhausverband — Marktstudie 2024
• Statistisches Bundesamt — Pressemitteilung Nr. 161 vom 7. Mai 2025
• Google Business Profile Help — Eligibility (Ferienobjekte ausgeschlossen)
• Google — Ferienunterkünfte auf Google (kostenlose Buchungslinks)
• Ferien am Wasser — Vermieten (ferienamwasser.reisen)
• Treffpunkt-Ostsee.de — Eintragsinfo Gastgeber
• Traum-Ferienwohnungen.de — Vermieten
• Digitale-Dienste-Gesetz § 5 (Impressumspflicht)

Häufig gestellte Fragen

Was ist besser — Airbnb oder FeWo-direkt?

Das hängt von Ihren Kosten ab. Bei FeWo-direkt zahlen Vermieter im provisionsbasierten Inserat 5 Prozent Provision (zzgl. MwSt.) plus 3 Prozent Transaktionsgebühr — für Vermieter ohne Vorsteuerabzug real knapp 9 Prozent je Buchung. Airbnb stellt auf ein einheitliches Gastgeber-Modell um, bei dem die meisten Gastgeber 15,5 Prozent zahlen. Rein nach Gebühr ist FeWo-direkt aktuell günstiger. Wichtiger als die Wahl zwischen beiden ist aber, dass Sie zusätzlich einen eigenen, provisionsfreien Kanal aufbauen.

Welches Buchungsportal ist das beste für meine Ferienwohnung?

Es gibt kein pauschal bestes Portal. Sinnvoll ist eine Mischung: ein großes Portal für Reichweite, ein regionales Nischenportal mit Festpreis statt Provision und vor allem die eigene Website als Kanal, der Ihnen gehört. So hängen Sie nicht an einem einzigen Portal und dessen Sortier-Logik.

Wie viel Geld spare ich mit Direktbuchungen wirklich?

Sie sparen die Portal-Gebühr auf jede direkt gebuchte Nacht. Bei einer Wochenmiete von 980 Euro sind das je nach Portal grob 88 Euro (FeWo-direkt, knapp 9 Prozent) bis rund 152 Euro (Airbnb-Gastgebermodell, 15,5 Prozent). Über eine Saison mit mehreren Direktbuchungen summiert sich das schnell auf einen vierstelligen Betrag.

Brauche ich für meine Ferienwohnung ein Google-Unternehmensprofil?

Nein. Eine einzelne Ferienwohnung ist laut Google für ein Unternehmensprofil ausdrücklich nicht zugelassen — Ferien- und Mietobjekte sind ausgenommen. Der von Google vorgesehene Weg sind die „Ferienunterkünfte auf Google" mit kostenlosen Buchungslinks, die direkt auf Ihre Website führen. Praktisch läuft das über Ihr Buchungssystem. Der einfachste Hebel bleibt: Ihre eigene Website wird für Suchen wie „Ferienwohnung Kühlungsborn" gefunden.

Lohnt sich ein Nischenportal neben den großen Buchungsportalen?

Oft ja, weil regionale Nischenportale meist auf Festpreis statt Provision arbeiten. Ein Inserat bei einem Ostsee-Portal wie Ferien am Wasser kostet rund 60 Euro im Jahr ohne Umsatzbeteiligung — das ist ungefähr die Provision, die ein großes Portal bei einer einzigen Buchung von rund 500 Euro einbehält. Jede weitere Direktbuchung darüber bleibt provisionsfrei bei Ihnen.